Содержание:
- продажа квартиры, если продавец квартиры не делил совместное имущество;
- основные риски покупателя;
- способ защиты от потери купленной недвижимости;
- последствия правовых оснований;
- риски в похожих ситуациях
- примеры судебной практики
Ситуация
Муж с женой прожили совместно 10 лет. Решили расторгнуть брак, делить имущество не стали. У мужа осталась квартира, ипотека погашена. Экс-супруг решает продать жилую площадь. Бывшая жена узнаёт о продаже, поскольку этой квартирой, по её заявлению, они договаривались пользоваться и не собирались продавать – подаёт исковое заявление о разделе совместно нажитого имущества. Суд признаёт, что имущество совместное и решает, что Экс-супруга имеет право на недвижимость. Поскольку собственность уже продана суд установил, что денежные средства должны распределиться равномерно между ними.
В процессе взыскания устанавливается, что денежными средствами единолично распорядился мужчина, при этом, сразу же после продажи. Женщина подозревает, что муж понимал о последствиях раздела и решил продать квартиру, по её мнению, незаконно. Подаёт ещё один иск о признании договора купли-продажи незаконным, т.к. денежные средства перешли в счёт погашения задолженности организации, в которой одним из учредителей являлся покупатель.
Учредитель благополучно продаёт квартиру Вам.
Последствия
Договор признают недействительным, восстанавливают прежнего собственника в правах и обязуют разделить имущество в долях.
Ключевые моменты
В этой ситуации пострадавшая сторона одна – конечный покупатель. Суд установил, что новый приобретатель не является добросовестным, поскольку не предпринял все необходимые меры для обеспечения безопасности перед сделкой с недвижимостью.
Что должен сделать собственник, чтобы не потерять квартиру?
Включить условие в договор, что в случае споров с отчуждаемым имуществом, продавец гарантирует законность приобретения квартиры и все риски берёт на себя.
Риски: поскольку договор признан недействительным, то и условие будет считаться не действующим.
Доказать добросовестность в судебном порядке, установив, что это обстоятельство рассматривалось как потенциальный риск, но проверить его невозможно или затруднительно.
Риски: в случае, если в судебном порядке одна из сторон указывала на это обстоятельство и представила доказательство своих предупреждений, суд признает нового покупателя недобросовестным приобретателем. В итоге Вы потеряете купленную квартиру.
Получить заключение специалиста о проведении проверки недвижимости после её покупки. Для этого необходимо указать, что Вам стал известен факт возможных притязаний на Вашу собственность и попросить юриста по недвижимости дать объяснения о способах проверки этого обстоятельства.
Пункт 2 и 3, в обязательном порядке оформляется в письменной форме, что позволит существенным образом повлиять на решение суда и признать Вас добросовестным.
Потенциальные риски в подобных случаях:
- На раздел совместно нажитого имущества можно подавать по истечению 3-х лет с момента развода.
- Не требуется нотариального согласия от бывшего супруга для продажи квартиры.
- Договор дарения после развода тоже можно оспорить.
- Брачный договор, если сделка не в ипотеке, не требуется при продаже квартиры.
- Имущество можно потребовать назад, если им перестали распоряжаться так, как даритель предполагал.
- Признание брака незаконным после раздела имущества и продажи доли имущества одним из супругов.
- Отсутствие оснований для признания совместного имущества при продаже доли.
Судебная практика
Определение ВС РФ № 78-КГ15-45
Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 5 ноября 1998 года № 15
Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 5 июля 2016 г. N 37-КГ16-8
