Общие понятия
Когда начинают говорить про «недвижимость» подразумевают земельный участок, дом, квартира, производственные помещения, которое играет важную роль в экономических отношениях: выступает в качестве фактора производства (земля, на которой расположено здание). С недвижимостью можно совершать сделки, например, купля – продажа, обмен, дарение, мены – самые распространенные, конечно же продажа и покупка. Эти отношения регулируются федеральными законами и местными нормативно-правовыми актами, такими, например, как Федеральный закон “О государственной регистрации недвижимости” от 13.07.2015 N 218-ФЗ, ФЗ «О нотариате». Мы постараемся быть последовательными и разобрать наиболее частые ситуации на примерах.
Что такое договор купли-продажи и в чем его особенность
Договор купли-продажи (ДКП) – это добровольное соглашение между двумя участниками сделки, по которой продавец обязуется передать покупателю объект недвижимости, а покупатель принять и оплатить. Договор имеет единую структуру, в которую входят обязательные требования:
- дата и место составления документа;
- данные о сторонах (ФИО, адрес проживания, номер паспорта);
- сведения о продаваемом имуществе ( если это дом – площадь жилища в кв. м, участок, на котором он построен, другие постройки на этом участке);
- отсутствие обременений (нет залога, ипотеки, споров между собственниками, когда оформлено, например, на семейную пару);
- стоимость объекта недвижимости;
- взаимная ответственность сторон (во избежание нанесения ущерба, например, продавец не поставил в известность о необходимости капитального ремонта, из-за чего покупатель понесет убытки);
- какая из сторон возьмет на себя расходы по переоформлению в Росреестре.
Для совершения сделки требуется:
- паспорта участников;
- право устанавливающие документы на недвижимость;
- если помещение жилое, справку из домоуправления о количестве людей зарегистрированных по этому адресу.
АКТ приема-передачи
Актом приемки будет полное выполнение договоренностей продавцом перед покупателем. В каких случаях сделка признается недействительной? Продавец не получил всей суммы за проданный объект или если покупатель не подписывает акт приемки помещения. Подобные действия со стороны покупателя допустимы, когда бывший собственник отказывается от составления передаточного акта, жильцы, прописанные на жилплощади, отказываются выписываться, нарушены права третьих лиц, которые выдвигают требования на пользование жильем, техническое состояние жилья оказалось намного хуже, чем было описано в договоре.
Всё проверим сами. Самое важное!
Для того чтобы избежать неприятностей во время покупки недвижимости, желательно не верить на слова продавца, а проверить подлинность право устанавливающих документов. Поскольку мошенники паразитируют во всех сферах деятельности, старайтесь проверить все документы, которые только возможно получить. Не лишним будет проверить паспорт продавца и ИНН (проверка по списку недействительных российских паспортов; узнать номер ИНН). Выписка из ЕГРН находится в свободном доступе и каждый желающий может запросить её. Ещё одним важным документом является Единый Жилищный Документ, заказать ЕЖД для москвичей можно в отделениях МФЦ совершенно бесплатно, а вот для регионов нужно уточнять, поскольку единого регламента нет. Уточнить о выдаче ЕЖД можно так же в МФЦ. В случае, если покупателя представляет доверенное лицо, действующее по нотариальной доверенности, проверяем и доверенность (на официальном сайте Федеральной Нотариальной Палаты). Обратите внимание, что получатель денежных средств должен именно продавец (собственник) объекта, если в доверенности не указаны полномочия на право получения денежных средств. Такие доверенности выдаются нотариусами редко, но сам нотариус не имеет право отказать в выдаче доверенности с такими полномочиями, если доверитель настаивает на данной формулировке. Несмотря на то, что полномочия на право получения денежных средств абсолютно законно, рекомендуем настоять на изменении реквизитов получателя денежных средств, если это в Вашей ситуации возможно.
Попросите у собственника свежую квитанцию об оплате коммунальных платежей и выписку с лицевого счета. П.п5 п.2 ст. 153 ЖК РФ, гласит, что обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги лежит на собственнике с момента возникновения права собственности. В целях предотвращения дальнейших неприятностей с обслуживающей организацией, которые крайне редко применяют вышеуказанную норму закона, заказать подобные справки будет не лишним. Не лишним будет попросить и другие справки об отсутствии задолженности за домофон, кабельное и интернет (если Вы планируете пользоваться тем же провайдером или просто не хотите, чтобы в Ваш почтовый ящик регулярно приходили чужие письма). Также узнайте, в случае, если Вы собираетесь приобретать квартиру в Москве и не планируете после покупки переезжать, не находится ли дом в программе реновации.
Несовершеннолетние
В случае, если в квартире имеются несовершеннолетние собственники, обязательно разрешение органов опеки и попечительства. В других случаях не требуется подобного разрешения в силу п.2 ст.37 ГК РФ и п.1 ст.292 ГК РФ. Несмотря на это, просите собственника заранее «выписать» всех зарегистрированных в квартире. Имейте ввиду, что если в договоре есть условие обязательного снятия с регистрационного учета по месту жительства после приобретения нового жилья покупателем, Вы очень сильно рискуете, поскольку не все жилье подходит для несовершеннолетнего собственника. К тому же, в случае, если такое жильё приобретается за счет ипотечного кредитования, банк не идёт на подобные условия.
Нотариус
Обязательное участие нотариуса при купле-продажи предусматривается в двух случаях:
- один из продавцов (собственников) квартиры несовершеннолетний;
- один из продавцов (собственников) квартиры недееспособный.
Сделка с несовершеннолетним собственником, т.е. лицом, не достигшим 18 лет, ясна и понятна, есть такой собственник – идем к нотариусу. А вот во втором случае не все так просто. Лишение дееспособности возможна только по решению суда, т.е. если имеются подозрения о недееспособности одного из собственников, смотрим паспорт собственника. Во первых, в случае лишения недееспособности в паспорте в графе «личная подпись» делается прочерк, что делается крайне редко и только при смене паспорта. Обязательно запрашивайте справки из ПНД и НД о дееспособности и возможности осуществлять сделки с недвижимостью. Нужно учитывать, что любую справку можно подделать, поэтому даже наличие такой справки не даст 100% гарантию, а юридически заставить продавца предоставить её невозможно. Ещё один вариант обезопасить себя, это пригласить на сделку судмедэксперта, который засвидетельствует нахождение продавца во вменяемом состоянии. Если нет уверенности в том, что продавец полностью дееспособен, откажитесь от сделки, ведь недееспособность продавца это одно из оснований для признания сделки недействительной.
Стоимость нотариальных услуг при совершении сделки:
- Составление договора от 3 тыс. рублей в зависимости от региона.
- Нотариальное удостоверение договора составит 0,5% от стоимости сделки согласно пп.5 п.1 ст.333.24 НК РФ.
- Государственная пошлина за регистрацию договора в Росреестре – 2000 рублей либо 1400 рублей, в случае электронной подачи документов.
Передача договора в регистрирующий орган – бесплатно.
Согласие супруга на продажу квартиры
В случае, если квартира была приобретена в браке и оформлена на одного из супругов, а соглашение о разделе имущество не достигнуто или не имеется вступившее в силу решение суда о разделе совместно нажитого имущества – нотариальное удостоверение согласия супруга обязательно в силу ст.34 п.2 СК РФ. Решение суда можно проверить на официальном сайте суда. Такая нотариальная услуга будет стоить около 1500 рублей. В случае, если квартира была приобретена в браке просите продавца предоставить свидетельство о заключении братка или расторжении брака.
Перепланировка
Технический паспорт квартиры может подтвердить наличие или отсутствие незаконной перепланировки. Не обязательно незаконная перепланировка может быть причиной отказа в регистрационных действиях, например, когда продавец и покупатель утаили эту информацию от регистрирующего органа, но в случае проверки новый собственник обязан будет за свой счет привести жилое помещение в соответствие с техническим паспортом.
Выписка из домовой книги
В обязательном порядке требуйте от продавца недвижимости архивную выписку, в которой указаны все лица когда-либо проживающие на интересующей Вас жилой площади. В ней отображаются все лица, которые временно снят с регистрационного учета. Данная услуга предоставляется бесплатно, но только для собственника. Выписку можно получить в отделениях МФЦ, в паспортном столе по месту нахождения имущества.
Договор задатка или аванса
Отличия задатка от аванса не всегда ясны для покупателей и продавцов. Авансом называется денежная сумма, уплаченная в счет исполнения договора и составляет часть суммы сделки, т.е. при расторжении договора покупатель должен вернуть аванс в полном размере. Задаток – обеспечительный платеж, который при расторжении сделки, ответственная сторона за неисполнение сделки теряет задаток. В случае, если ответственная сторона за неисполнение сделки является получателем задатка, то она обязана вернуть задаток в двойном размере. Обязательно составляйте отдельную расписку о передаче денежных средств. защита финансовых потерь, при нанесении ущерба соседям по собственной вине, например, затопили соседей снизу, можете выплатить компенсацию с помощью страховой фирмы.
Для вашего спокойствия, мы оказываем услуги по безопасному подбору квартиры с гарантией чистоты сделки.