Многие думают, единственная жилая собственность не подлежит "конфискации" и реституции (аннулирование последствий сделки).
Подробно разберём ситуации, когда можно надеяться на отсрочку исполнения, а когда нельзя.
Отсрочка исполнения
Отсрочка исполнения — небольшое послабление в случае признания сделки недействительной. Независимо, является Ваша квартира единственная, пригодная для проживания, или нет, если признают переход права незаконным, рано или поздно придётся с ней прощаться.
Поговорим лишь о нескольких возможных рисков. В этих конкретных случаях Конституционный суд РФ действительно попытался защитить порядочного приобретателя. Попытка выразилась «отсрочкой».
Заблуждения и мифы
Ходит множество мифов о невозможности забрать жилище. Собственники чаще сталкиваются с ситуациями, которые связаны с взысканием долгов. Так и возникло заблуждение. Действительно, даже в случае существенной долговой нагрузки жильё оставалось у Вас. Так было до 26 апреля 2021 года. Конституционный суд РФ в своём Постановлении No15-П указал об отмене «безусловного» иммунитета.
КС РФ, в своём Постановлении указал, что все суды по всем делам, включая дела, производство по которым возбуждено, а решения предшествующих судебных инстанций уже состоялись, обязаны применять толкование Конституционного суда.
По делам, не связанными с прямым взысканием, суды возвращали пострадавшим имущество и до 26 апреля 2021 года, оставляя добросовестных приобретателей без жилой собственности. Механизм защиты честного покупателя заключался в Главе 10.1, ст.68.1 ФЗ-218, от 13.07.2015, в рамках виндикационного иска (истребовании имущества из чужого незаконного владения). При этом, указанная норма ФЗ-218, фактически не работала, поскольку судьи отказывали приобретателям в удовлетворении исков.
То есть, закон был, но не работал. Более того, компенсация составляла не более 1 миллиона рублей.
1 января 2020 года вступили поправки к ФЗ-218. Суть поправок в том, что компенсация не ограничивается ранее указанной суммой, а составляют реальный ущерб на основании решения суда, либо, по заявлению истца, могут равняться кадастровой стоимости объекта. К тому же, в иске не нужно доказывать незаконность действий регистрирующего органа, как это было ранее.
Требование предъявляется к Российской Федерации при соблюдении обязательных условий:
- приобретенное имущество истребовано в порядке виндикации;
- истребовании из чужого незаконного владения (ст. 302 Гражданского кодекса РФ);
- приобретатель - физическое лицо;
- приобретатель является добросовестным и это доказано в судебном порядке.
Обратите внимание, что первым пунктом указано условие о виндикации, это значит, что имущество уже истребовано у покупателя. Но и это ещё не всё. Основным требованием для удовлетворения иска служит невозможность взыскания денежных средств в порядке исполнительного производства в течении года. Это означает, по виндикационному иску уже вынесено решение о возврате купленной недвижимости, жильё истребовано, а деньги ещё не возвращены.
Впереди четыре этапа:
- Исковое заявление о «возврате денежных средств» (основания зависят от конкретного дела).
- Иск о признании покупателя добросовестным (если это уже не сделано).
- Возбуждение исполнительного производства и взыскание денежной суммы с виновника.
- Исковое заявление о возмещении средств за счет государства.
Когда «отсрочка» исполнения действует?
Это нововведение распространяется на дела, связанные с банкротством физического лица и отчуждением его имущества. Предположим, Вы купили квартиру у человека, который находился в «предбанкротном состоянии» (спорный период признаков имущественного кризиса). Кредиторы оспаривают Вашу сделку, поскольку сделка выводит активы из конкурсной массы. Другой жилой площади нет (упускаем подробности признания такой собственности единственным, в которых свои тонкости и доказываются в судебном порядке). — действует отсрочка до момента реализации квартиры на торгах и компенсации Вам вырученных с продажи недвижимости денежных средств. В каком размере будет компенсация стороны узнают только после состоявшихся торгов.
Ситуация становится ещё щекотливее, если квартира куплена с ипотечным плечом.
Второй случай «отсрочки» распространяется на двустороннюю реституцию (возвращение обеих сторон в первоначальное имущественное положение, которое существовало до исполнения недействительной сделки).
Когда не имеет значения единственное жильё или нет?
В любой ситуации, в которой применяется последствия недействительной сделки по иным основаниям, чем указано выше, жильё могут передать пострадавшей стороне. По своей сути, все споры с недвижимостью сопряжены с риском изъятия имущества. При этом, пострадавшая сторона не покупатель. Единственным способом защиты является своевременное вмешательство специалистов в судебный процесс и признание конечного покупателя добросовестным. Обязанность доказывания лежит на приобретателе.
Есть ещё способ защиты, который переоценён страховщиками и замаскирован в толще условий для выплат. О страховании «титула» поговорим в другой статье, там также не всё просто.