Безналичный расчет не одинаково безопасен.
Самый большой страх как у покупателя, так и у продавца недвижимости, это конечно же передача денег. Если кто-то уже с этим сталкивался, то у него остались незабываемые впечатления от предстоящей процедуры. Выбор способа передачи денег всегда очень волнительный. Поскольку не все разбираются в банковских и других услугах, которыми обычно пользуются профессиональные участники рынка недвижимости, очень часто между продавцом и покупателем используется прямая передача денег в наличной форме. Если для продавца главное получить деньги, проверив их на подлинность и не ошибиться при пересчете, то для покупателя страх остаться и без денег, и без квартиры сохраняется до момента получения свидетельства о регистрации. И хотя это далеко не гарантирует безопасность, многие уже на этом этапе вздыхают облегченно. Как правильно проверить квартиру мы уже разбирали в предыдущей статье, теперь поговорим о заключительном этапе совершения сделки.
Способы передачи денег
Существует несколько видов услуг, которые могут обезопасить как продавца, так и покупателя. У всех есть свои минусы и плюсы. Мы разберем самые востребованные и проверенные временем варианты передачи денег.
- Банковская ячейка.
- Депозит нотариуса.
- Аккредитив.
- Наличный расчет.
- Счет эскроу.
Банковская ячейка
Один из самых распространенных видов передачи денег на вторичном рынке.
Банковская ячейка в является сейфом, или, как её ещё называют, депозитом. Ценности клиента хранятся в прочном сейфе из металла под видеонаблюдением и сигнализацией, и охраняется сотрудниками спецслужб. Услуга депозита появилась уже давно, но среди потребителей получила популярность после 1995 года, когда банк начал принимать участие в сделках купли-продажи объектов недвижимости.
Процедура пользования ячейкой
Каждый сейф оборудован двумя замками. Ключи от одного замка выдаются клиенту, второй замок может открыть только банковский сотрудник. Второй ключ представляет собой пульт дистанционного управления. Для того чтобы получить доступ к своему депозиту, клиенту необходимо предоставить документ, который будет подтверждать его личность. После удостоверения личности, сотрудник банка проводит клиента в хранилище.
Использование ячейки может осуществляться по договору хранения, или возможна аренда сейфа. Если вы заключаете договор арены, то можете не сообщать о том, что будет храниться в ячейке, однако со стороны банка существует одна гарантия: то, что посторонние люди к ней не будут допущены, поскольку существует правило ведения журнала посетителей, с указанием времени и проверкой документов.
Договор хранения подходит для сделки
При заключении договора хранения, составляется опись всего содержимого, таким образом, банк становится ответственным за полную сохранность предметов, находящихся в сейфе. Договор хранения предусматривает большую сумму оплаты, нежели договор аренды. При заключении второго, помимо предоставления паспорта, банк может потребовать документ, подтверждающий наличие постоянной или временной регистрации. Кстати, право использования ячейки вы можете передать другому лицу, но, только, при оформлении доверенности. Форма доверенности в разных учреждениях своя, поэтому лучше её уточнить у сотрудников банка. Возможно, будет необходимо заверить доверенность у нотариуса.
Преимущества банковской ячейки
Преимущества использования сейфа очевидны: у вас нет ограничений по поводу суммы наличных денег, в любое время вы можете изъять сумму целиком, вне зависимости от того, сколько она составляет. Если вклады замораживаются, то ячейки всё равнодоступны для использования. Если банк объявляет себя банкротом, то, согласно закону, ценности сразу выдаются на руки клиенту.
Также заметьте, что в ячейке вы можете оставить на хранение как наличные деньги в любой валюте, так и ценные документы, и драгоценности. Учтите, что удалённое управление в данном случае не осуществимо, так что для проведения любой операции с вкладом, вы должны присутствовать в отделении банка. Для сделок с недвижимостью составляется дополнительное соглашение, в котором указываются условия вскрытия банковской ячейки сторонами. Например, Вы можете указать, что ячейку можно вскрыть только при предъявлении свидетельства о регистрации.
Когда ячейка нужна?
Как правило, ячейкой пользуются при занижении сумы договора. В случае, если срок владения недвижимости менее установленного срока придется платить налог. Согласно п. 17.1 ст. 217 НК РФ, п. 4 ст. 229 НК РФ, Письму Минфина РФ от 14 января 2015 № 03-04-05/146 минимальный срок, при котором продавец освобождается от уплаты налога с продажи квартиры составляет 3 года или 5 лет, в зависимости от способа приобретения объекта недвижимости. Трех летний срок владения действует в случаях:
- Приобретения недвижимости до 01.01.2016г.
- Наследство или дарение от близких родственников.
- Приватизация квартиры.
- По договору ренты с пожизненным содержанием (ст.583 ГК РФ).
В остальных случаях применяется минимальный срок владения 5 лет.
Предупреждение! Банковская ячейка не даёт гарантий для покупателя в случае отказа от сделки. Поскольку Гражданским кодексом РФ предусмотрены основания для расторжения сделки, признании незаключенной и т.п., то в случае использования банковской ячейки придется доказывать, какая именно денежная сумма находилась в ячейке. Мало того, придётся доказать, что разница между договором купли-продажи и суммой, находящейся в ячейке, имеет отношение к сделке и является настоящей ценой сделки. Т.е. при наступлении последствий признания сделки недействительной, продавец обязан вернуть только сумму, которая указана в договоре купли-продаже. Остальную причастность денежной суммы к сделке придется доказать.
Депозит нотариуса
Данная услуга пользуется всё большей популярностью как среди физических лиц, так и среди профессионалов. По факту, депозит нотариуса – это форма безналичного расчета через специальный расчетный счет нотариуса, который оформлен в банке. Способ такой оплаты не самый дешёвый. Составляет он около 0,5% от суммы сделки. Плюсом такого способа является надёжность и полное сопровождение сделки профессиональным юристом, т.е. нотариусом, который проконсультирует продавца и покупателя о всех рисках, проверит документы и сообщит, если что-то не отвечает требованиям закона.
Недостатков у такого способа, за исключением стоимости, нет. Необходимо обратиться к проверенному нотариусу. Проверить лицензию банка, в котором открыт счет нотариуса. Одним из плюсов такого счета является его обособленность, т.е. в случае банкротства банка все денежные средства, находящиеся на счете, не включаются в конкурсную массу, что облегчает получение денежных средств в сравнении с другими счетами.
Аккредитив
Еще одна форма безналичного расчета. Все просто. Покупатель открывает расчетный счет, вносит на него денежные средства для покупки квартиры. После государственной регистрации сделки продавец предъявляет в банк договор купли-продажи недвижимости с отметкой регистрирующего органа и денежные средства с аккредитива поступают на расчетный счет продавца.
Стоимость
На дату 19.10.2019 года стоимость данной услуги составляет 2000 рублей. Этот способ передачи денег заслуженно завоевал большое доверие и популярность среди экспертов в сфере недвижимости. Стоит лишь сказать о надёжности банка, в котором открыт аккредитив, поскольку единственный способ потерять деньги – банкротство финансовой организации. Выбирайте надёжные банковские организации.
Документы, необходимые для открытия аккредитива:
- Паспорт.
- Договор- основание.
Остальные документы Вам предоставит банковские сотрудники (заявление, сопроводительное письмо с данными получателя денежных средств).
Применение аккредитива очень выгодно и надежно особенно при альтернативных сделках, когда в цепочке участвуют несколько звеньев. К сожалению, на вторичном рынке данный способ не распространен, видимо по причине неосведомленности населения или слухами о стоимости данной услуги, когда услуга только появлялась на рынке аккредитив был сравним с нотариальным депозитом, отчего не пользовался популярностью среди физических лиц.
Открытие аккредитива
21 января 2020 года издание РБК опубликовало новость о том, что Сбербанк упростил процедуру открытия аккредитива по сделкам с недвижимостью для физических лиц. Как поясняет пресс-служба банка, теперь эта процедура доступна в мобильном приложении “Сбербанк-онлайн” и не требует посещения офиса. Открытие счета занимает несколько минут. Также открытие счета можно осуществить в офисе застройщика-партнера.
Передача наличных денежных средств
Самый не безопасный вариант передачи денежных средств по сделке с недвижимостью. К данной форме передачи можно отнести и перевод денежных средств с карты на карту (через мобильное приложение). Во втором случае Вы избавляетесь только от одного неудобства – проверка денежных знаков на подлинность. Способов мошенничества при данном виде передачи денег просто не счесть. В этой статье мы не будем останавливаться на них подробно.
Предупреждение. Мы никому не советуем применять этот способ расчетов! Передача наличных денежных средств не безопасно!
Счет эскроу
Новый и не совсем понятный для большинства людей вид счета для сделок с недвижимостью. Хотя данный вид счетов давно применим в гражданско-правовых сделках, законодательного утверждения данный вид счета при сделках с недвижимостью приобрел сравнительно недавно. В 2014 году новые положения ГК РФ регулировали деятельность по осуществлению расчетов при заключении счетов эскроу (ст.860.7, ст. 860.8, ст.860.9, ст.860.10 ГК РФ). Данный вид счета применим ко всем сделкам, но массовость приобрел именно при расчетах с организациями застройщиками по договору долевого участия. Действительно, счет эскроу даёт дополнительную гарантию того, что Ваши денежные средства не пропадут бесследно вместе с застройщиком. К минусам можно отнести все те особенности, которые касаются любого другого счета в банковской сфере. Постановлением Правительства РФ от 18.06.2018 N 697 (ред. от 16.05.2019) установлены критерии для банков, которые могу осуществлять деятельность с использованием счетов эскроу при сделках с недвижимостью. Перечень банковских организаций можно посмотреть на официальном сайте ЦБ РФ.
Эскроу создан для совершения безопасных сделок с высокими коммерческими рисками, поэтому его модель успешно внедрилась в сферу строительного бизнеса. По праву считается надёжным способом передачи денежных средств. Минусы: предстоит очень внимательно знакомиться с большим количеством документов по распоряжению счетом. Плюсы: застройщики и девелоперы, с поддержкой государства уже позаботились о Вас и всё автоматизировали.
Для того чтобы обезопасить себя, воспользуйтесь услугой помощи при покупке недвижимости.
