Из опроса исследовательской компании Fastuna, мы узнали о главных страхах покупателей квартир и решили дать Вам практические рекомендации. Три способа, как себя обезопасить при сделке с недвижимостью. Каждый из них имеет свои плюсы и минусы.
Первый способ, очевидный, – доверить проверку недвижимости профессионалам и не думать больше о проблемах безопасности.
Плюс проверки недвижимости квалифицированными специалистами — профессиональная проверка недвижимости и собственников гарантирует Вам защиту статуса добросовестности, поскольку юристы не заинтересованы в скорости сделки и не получают гонорар за неё.
Минус — не все юристы предоставляют письменные отчёты с заключением специалистов. Большинство проверок не предоставляют сведений о специалисте, выполнявшем проверку, а стоимость услуг бьёт по кошельку.
Второй, распространённый, способ проверки недвижимости – довериться риэлтору.
Плюсы: большинство профессионалов рынка недвижимости сотрудничают с юридическими конторами и проверка недвижимости может быть качественной.
Минусы: письменный отчёт не предоставляется, не создаётся доказательственной базы. Риэлтор не отвечает перед покупателем за юридическую чистоту объекта (исходя из судебной практики и выводов судов), поскольку не является специалистом в области юриспруденции, а подтверждения проведения проверки носит исключительно доказательственный смысл, поскольку обязанность доказывания лежит на покупателе. Риэлтор гарантирует поиск квартиры и оформление сделки, заинтересован в скорейшем переходе прав собственности с целью получения вознаграждения.
Третий способ, неоднозначный, – самостоятельная проверка.
Плюсы: малобюджетный способ, который потребует только время, знания и опыт.
Минусы: без большого опыта работы в сфере безопасности недвижимости высокий шанс неверно оценить риски и применить неверные меры к их устранению. Сложность в доказывании добросовестности, поскольку проверка была, риск обнаружен (суд придёт к выводу о том, что покупатель знал и не предпринял никаких мер для устранения).
Страхи покупателей
Исследования показали главные проблемы при покупке квартиры, о которых беспокоятся будущие владельцы: качество жилья, переплата, одобрение ипотеки, обман со стороны застройщика, эксплуатация, скрытые недостатки строительства, коммуникации, недостатки ремонта – эти проблемы волнуют приобретателей на первичном рынке. Отдельно можно сказать и про финансовые страхи, где первое место занимает ухудшение финансового состояния, кризис, рост цен на недвижимость, непредвиденные вложения, страх упустить выгодное предложение, отказ по ипотеке, переплата посреднику и падение цен на жилое помещение (видимо, имеется ввиду ликвидность). Всё перечисленное относится к условным страхам. Большинство из них предугадать не получится, но возможно исправить, например, страх некачественной отделки.
Скрытые собственники, наследники и долевое владение
Страхи небезосновательны и охватывают 46% из всего числа опрошенных. Все слышали о многочисленных проблемах, связанные с претендующими на недвижимость родственниками, которые недавно вступили в наследство. Проблема кроется не только среди наследников, но и жильцах, которые выбыли в связи с отбытием наказания. Долевое владение, хоть и вызывает опасения, но не представляет особых хлопот, если все собственники выразили своё согласие на продажу, скорее опасность немного глубже, у таких «дольщиков» тоже могут быть скрытые наследники.
Решение:
- Проверить ЕЖД (единый жилищный документ, домовую книгу и т.п.).
- Включить в договор условие о компенсации продавцом всех притязаний, связанных с родством и ранним совместным владением, о котором продавец знал или должен был знать. В случае признания сделки недействительной, условия не могут быть исполнены, поэтому нужно запастить терпением и изучить все доступные Вам документы. В случае обнаружения рисков выяснить подробности, удостовериться в отсутствия ущемления интересов третьих лиц, составить дополнительное соглашение к договору о подозрительном факте и гарантиях продавца или включить этот факт в договор купли-продажи (предварительный договор или договор о намерениях).
- Проверить информацию по базе ФНП (Федеральная нотариальная палата) в реестре наследственных дел и сверить данные. Детальная информация третьим лицам не раскрывается, поскольку составляет нотариальную тайну.
- Проверить информацию на сайтах районных судов в разделе «Поиск по судебным делам». Могут попадаться однофамильцы, о чём необходимо засвидетельствовать и получить объяснение продавца. Индивидуальные данные в картотеках обезличены.
Обман продавцом/собственником
Данный страх занимает 2 строчку первенства и составляет 44% всех опрошенных. Обман может заключаться не только в случаях мошенничества, но и без злого умысла, например, отсутствие раздела имущества бывших супругов, когда собственник уверен, что экс-супруг/а не против продажи и считает, что это вообще не её/его дело. Подобных ситуаций в судебной практике предостаточно. Стандартных рекомендаций здесь нет, поскольку вариантов спорных ситуаций нет счёту и вариаций может быть безмерное количество.
Вот, что подойдёт для обязательных действий при самостоятельной проверке:
- Запросить у собственника выписку из ЗАГСа о состоянии брака. Подробно о разделе имущества бывших супругов описано в статье «Раздел квартиры бывших супругов и риски для новых собственников» на нашем сайте.
- Сверить всю информацию в документах с выпиской из ЕГРН и смежными документами
- Проверить собственника по базам розыска МДВ, ФССП, Арбитражного суда, реестр банкротства, судебные споры
Скрытые прописанные жильцы
45% граждан, участвовавших в опросе, опасаются скрытых, возможных собственников жилья. В первую очередь здесь исходит риск от членов семьи не участвовавших в приватизации. Усмотреть это можно в выписке ЕГРН о переходе прав. У собственника квартиры может сохраниться договор приватизации. Если нет – запросите архивную выписку со всеми приложениями. Договор найма содержит сведения о всех членах семьи, а также могут быть сохранены отказы от участия в приватизации. Если такого отказа нет, но члены семьи сняты с регистрационного учёта, возможны последствия. Рекомендации описаны на нашей статье, где мы подробно описали ситуации и составили кейс своей работы.
Ещё один распространённый риск связан с гражданами отбывающими наказание. Единый жилищный документ (архивная выписка) поможет распознать такого затерявшегося гражданина. Метод также описан в нашем кейсе на сайте в разделе статьи.
Долги предыдущих жильцов и обременения
Эти проблемы до сих пор не дают покоя 42% покупателей, хотя ситуация уже давно решилась в пользу новых владельцев. Долг за капитальный ремонт всё же необходимо проверить, он переходит новосёлу. Узнать о нём можно из выписки по лицевому счёту и из коммунальных квитанций.
При обнаружении задолженности просто внесите эту информацию в предварительный договор/договор аванса/задатка и укажите, что продавец обязуется в течении утверждённого сторонами срока погасить задолженность и предоставить свежую выписку или справку.
Все обременения объекта отображены в выписке из ЕГРН, но бывает так, что Росреестр ещё не обновил выписку, если арест наложен вчера, например. На этот случай необходимо проверить:
- Сайт ФССП на наличие неоконченных исполнительных производств в отношении собственника.
- Проверить судебные споры с участием продавца и близкого круга родственников.
Обман риэлтора
35% граждан, участвовавших в опросе, не доверяют профессионалам рынка недвижимости.
Проблема достаточно широка и не имеет усреднённого решения, но те специалисты, которые готовы предоставить Вам письменные отчёты, подтверждения своих решений должны иметь приоритет к сотрудничеству.
Проверить риэлтора самостоятельно, полагаясь на собственные ощущения, Вы не сможете. Разбейте этапы работы на небольшие задачи и настаивайте на отчётах о выполненной работе. Помните, что «сопровождение показов» при продаже не считается услугой, поскольку не является генератором заявок для агента. Проверяйте договор перед его подписанием. Банальная ошибка, но далеко не все читают условия договора.
Квартира в залоге у банка
34% опрошенных, опасаются залоговых квартир. Залог – обременение, которое в силу закона должно регистрироваться. Если утром взят кредит, а вечером сделка, то регистрирующий орган приостановит или откажет в регистрации, поскольку времени будет достаточно, чтобы поступила информация о залоге.
Если Вы решаете приобрести квартиру, которая приобретена в ипотеку – сделку необходимо проводить только с согласия залогодержателя и через банк, в котором оформлена ипотека. Иные схемы расчётов слишком рискованны и имеют свои тонкости, которыми могут воспользоваться мошенники, да и банк, скорее всего, не даст разрешение на такие операции.
Риски о которых не говорят
Любой объект недвижимости имеет риски. Существует более 30 законных оснований лишиться своего имущества и около 15 из них могут отнять у Вас даже единственное жильё. Риск утраты права собственности на законных основаниях может случиться не только из-за прямого обмана мошенниками. Ситуаций подобных судебных споров сотни тысяч, когда объявляются пропавшие родственники и требуют наследство, бывшие супруги не находят компромисс, выявляются нарушения законных прав и интересов несовершеннолетних спустя много лет, незаконные сделки, мнимые, в ходе следственных мероприятий выясняются новые обстоятельства. Список можно продолжать до бесконечности. Все риски самостоятельно проверить могут только опытные юристы, обладающие высокой квалификацией в сфере безопасности недвижимости.
Правильная проверка
Основная задача любых проверок заключается в исключении рисков и формирования доказательственной базы для признания покупателя добросовестным приобретателем. Поэтому необходимо составлять отчёт только в письменном виде, где указаны основные риски, методы выявления юридических пороков и рекомендации по их устранении. Если Вам говорят, что юристы проверили объект, просите отчёт о проведённом исследовании. Зачастую проверка ограничивается лишь необходимыми документами для регистрации права собственности, а в лучшем случае – проверка собственника на предмет банкротства по реестру. Такая проверка носит поверхностный характер, который не гарантирует полную защиту приобретённого имущества.