Актуальность вопроса перепланировки обусловлена недостатком комфорта и простора стандартных многоквартирных домов. При этом и новостройки, и вторичный рынок не изобилует планировочными решениями архитекторов. Хотя на первичном рынке помещения отличаются всё более и более разнообразными конструктивными особенностями. Всё же, остаются желающие что-то персонализировать и воплотить зонирование по-своему.
Что законно, а что нет. Отличия перепланировки от переустройства
Если очень коротко – все противоречия СНИПам и САНПиНам наказуемы.
Снос или перенос несущей конструкции – незаконно.
Объединение ванны с нежилым помещением и устранение перегородки – допустимо и носит формальный характер даже для контролирующих органов.
Существует перечень работ, которые требуют предварительного согласования даже при переустройстве помещений:
- Установка в нежилых помещениях (подвалах) дополнительного оборудования, с прокладкой или переносом существующих подводящих сетей
- Работы в объектах культурного наследия
Изменение границ или перенос даже ненесущих конструкций, несмотря на разницу в терминологии, также необходимо согласовывать.
Санузел
К перепланировкам негласно отнесены работы по объединению санузла с нежилой площадью. В общем, любые изменения, которые касаются проектной документации и утверждённых планов по безопасности необходимо согласовывать. Есть при этом правиле небольшие послабления для собственников. Например, если Вы желаете объединить санузел с кладовой, а вход в кладовку расположен не из жилой комнаты, то согласовывать перепланировку не придётся. Объединить туалет с ванной без разрешения, даже при отсутствии несущей стены, не получится и потребуется техническое заключение и проект перепланировки.
Объединение лоджии или балкона
Кухня и лоджия не являются жилой площадью, но объединять их, без разрешения нельзя. Поскольку происходит присоединение площадей и меняется тепловой контур (из письма Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 1 августа 2019г. № 28475-ОГ/04) Балкон является общей площадью, поэтому потребуется согласие всех собственников (письмо Минстроя РФ от 03.03.2020 №6370). Суды поддержали позицию Минстроя и сделали вывод, что демонтаж оконного проёма является реконструкцией здания.
Любопытный факт, что присоединение лоджии, как и балкона теперь является реконструкцией, поскольку часть наружной стены является несущей, соответственно принадлежит всем жильцам.
Данный вывод подтверждает ВС РФ после рассмотрения ряда дел нижестоящих судов. Отдельные суды пошли дальше и, несмотря на установленные правила узаконивания, сочли данное дизайнерское решение незаконным из соображений безопасности проживания в доме.
Из этого делаем вывод:
- присоединить лоджию/балкон к кухне или комнате нельзя.
- тоже самое относится к любым видам изменения теплового контура – изменение центрального отопления.
- убирать часть стены в панельных домах запрещено. В кирпичном доме это зависит от инженерного обследования.
Порядок действий для согласования:
- Согласие всех жильцов;
- Инженерное заключение;
- Проектное заключение;
- Согласование.
Последствия незаконных перепланировок
Помимо установленных штрафов и иных санкционных последствий, существует неочевидная вероятность усложнения процесса реализации недвижимого имущества. Штрафные взыскания граждан не сильно пугают, поскольку они не несут серьёзную финансовую нагрузку для большинства создателей комфортного пространства. КоАП РФ (п.2. ст.7.21) содержит нормы ответственности размером от 2 000 до 2 500 рублей на физических лиц, 40 000 – 50 000 рублей – юридических, должностные лица оплачивают штраф за нарушение от 4 000 до 5 000 рублей. Настоящая статья распространяется на физических лиц, которые осуществляют предпринимательскую деятельность без образования юридического лица.
В дополнение к административному наказанию будет действовать предписание о восстановлении первоначального состояния сооружения. Все расходы, конечно же, лягут на виновника. Таких расходов не так мало, как кажется. Нарушителю предстоит, на этот раз, соблюсти все нормы и правила, включая все экспертизы, заключения, найма рабочих с подтвержденной квалификацией в организации, которая имеет соответствующие допуски. Расходы составят не менее 150 000 рублей, не считая строительные материалы.
Ещё одна мера ответственности не относится к прямому нарушению, но может оказаться неожиданностью для нарушителя. Ст.20.25 КоАП РФ – удвоенная сумма неоплаченного штрафа и арест на срок до 15 суток.
Неочевидными проблемными последствиями могут стать:
- Отказ кредитора от объекта в качестве залогового имущества (при ипотечном кредитовании)
- Снижение стоимости недвижимости
Теоретически, банк-залогодержатель может расторгнуть договор кредитования и потребовать выплаты по договору, если нарушения привели к серьёзным изменениям стоимости или к невозможности дальнейшей эксплуатации. На практике банки не расторгают договор по таким основаниям. Некоторые кредитные организации закрывают глаза на небольшие отклонения при оценке. Нужно иметь ввиду, что мнение банков может измениться.
Риск для покупателей
Снижение покупательской способности и повод для торга вызван объективным риском остаться виноватым в случае незаконной перепланировки. Права перехода прав собственности порождают последствия в принятии ответственности за нарушения, совершённые предыдущим собственником. По закону ответчиком является действующий собственник недвижимого имущества.
Разногласия в документах, например отличия по площади помещения, могут служить основанием для приостановки регистрационных действий по регистрации перехода прав в Росреестре.
Что делать покупателю, если перепланировка не узаконена
Можно заключить соглашение о компенсации, но существует риск признания такой договоренности незаконной, соответственно – недействительное соглашение не может быть исполнено. В случае приобретения квартиры с перепланировкой требуйте все разрешающие документы от продавца, заверения о надлежащем качестве исполнения работ в соответствии с требованиями закона и причинами отсутствия оформления перепланировки в установленном порядке. А в случае привлечения Вас к ответственности будете иметь право взыскания причиненного ущерба и компенсации понесённых затрат. Такой способ возможен на последней стадии оформления, когда все разрешения имеются, но отметка ещё не стоит. Помните, до получения плана БТИ и соответствия плана реальному расположению границ перегородок и стен – нет гарантий законности. БТИ может выдать план с пометкой "Разрешение на произведенное переоборудование в ТБТИ не предъявлено", что означает, что перепланировка незаконна.
Если Вы не уверены в законности действий продавца – оцените риски и примите верное для себя решение.
Перечень нормативно-правовых документов для перепланировки:
- СП 54.13330.2016 Здания жилые многоквартирные.
- СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях».
- СП 29.13330.2011 Полы. Актуализированная редакция СНиП 2.03.13-88.
- МГСН 3.01-01 Жилые здания.
- СП 51.13330.2011 Защита от шума. Актуализированная редакция СНиП 23-03-2003.
- ГОСТ 31937-2011 Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния.
- ЖК РФ. (Глава 4)