Из этой статьи Вы узнаете:
- Какие документы нужны для продажи квартиры.
- Преимущества юридической проверки при продаже.
- На что обращают внимание покупатели.
- Основные факторы быстрой продажи.
- Реальный дисконт рынка.
Быстрая продажа квартиры, даже для новичка
Быстро продать квартиру начинающему риелтору и собственнику одиночке не сложно, если придерживаться всех основ правильной работы с недвижимостью.
Первое, на что надо обратить особое внимание – документы:
- Все бумаги должны быть подготовлены в копиях.
- Возражения, которые будут препятствовать продаже отработаны юристом. Например, на вопрос о свежем наследстве лучше отвечать, что наследники есть, но они отказались от наследства в пользу наследника, есть подтверждающие документы. Если других наследников нет, лучше включить в договор условие, что собственник, в случае претензий третьих лиц, отвечает перед ними самостоятельно.
- По возможности провести юридическую экспертизу перед продажей и сделать копию отчета для потенциальных покупателей. В отчёте будут указаны все юридические тонкости, которые будут интересовать покупателя или его агента.
- Свежая выписка из ЕГРН об основных характеристиках и о переходе прав собственности. Более свежую выписку заказывает покупатель самостоятельно. С марта 2023 года потребуется разрешение собственника на раскрытие данных.
- Документ основание перехода прав. Договор-купли продажи, свидетельство о вступлении в наследство, договор дарения и т.д.
- Второй документ удостоверяющий личность. Поможет Вам указать на то, что Вы не мошенник, поскольку два и несколько документов подделывать достаточно проблематично и, как правило, мошенники ограничиваются только поддельным паспортом.
- Нотариально заверенное согласие второго собственника на продажу квартиры или справка о семейном положении. Не лишним будет получить согласие бывшего супруга или соглашение о разделе имущества.
- Выписка из домовой книги или ЕЖД (единый жилищный документ).
- Справка из управляющей компании об отсутствия долга.
Обязательные документы для регистрации в РОСРЕЕСТРЕ:
- Выписка из ЕГРН.
- Договор купли-продажи (Акт приёма-передачи объекта, обычно предоставляется позже).
- Паспорта всех участников сделки.
- Квитанция об оплате госпошлины.
Дополнительные документы в зависимости от ситуации:
- Свидетельство о браке (расторжении, смерти, вступление в наследство).
- Согласие супруга продавца.
- Разрешение органа опеки.
- Согласие лиц, имеющих преимущественное право приобретения.
- Доверенность, если сделку проводит представитель.
Предпродажная подготовка квартиры
Готовность быстро освободить квартиру существенно сокращает время продажи. Подготовьте вещи для переезда. Лучше освободить квартиру от лишних вещей, либо упаковать всё в коробки. Ознакомьтесь с основами Home Staging в нашей статье, чтобы создать правильное настроение для комфортного и быстрого принятия решения.
Микроремонт поможет визуально оценить объект продажи дороже, что спровоцирует более быструю продажу. Не переусердствуйте! Слишком явное скрытие недостатков может создать впечатление «впаривания» и ввести в заблуждение покупателя, что гарантировано затруднит процесс продажи. Качественные фотографии помогут визуально увеличить площадь только при правильной расстановке мебели. Разместите объявление на всех площадках продажи недвижимости. Список сайтов мы разместили в статье Самостоятельная продажа квартиры.
Трейд-ин. Самый быстрый способ продать квартиру и купить новостройку
Трейд-ин подходит для тех, кто готов значительно отступить от первоначальной цены и доверить продажу своей недвижимости кредитной организации, которая выдаёт займ на новую квартиру. Плюсы такого способа это минимум Вашего участия. Банк сам продаст имущество и проведёт сделку с покупателями, а вырученные деньги с реализации направит либо на погашение Вашей ипотеки, либо же, если составлен договор продажи с банком, выдаст Вам кредит по заранее оговоренной сумме с учётом стоимости старой квартиры. Такой способ прижился на авторынке, когда новый автомобиль нужен уже сейчас и нет времени продавать старый. Рынок недвижимости чуть более сложный, но трейд-ин уже зарекомендовал себя, как один из способов приобретения недвижимого имущества в «обмен» на старую жилую площадь.
Основные моменты при продаже
Комплектность документов и юридическая чистота объекта значительно упрощает работу ля риэлтора, а значит, агент будет максимально заинтересован в скорейшем проведении сделки. 90% всех сделок происходят с участием специалистов по работе с недвижимостью. Поэтому нельзя игнорировать факт готовности всех документов. Юридическая экспертиза объекта экономит деньги агента. Профессионал рынка обращается к юристу и платит за это из своего гонорара. Подтвердить юридический отчёт на легитимность гораздо дешевле, чаще это вовсе ничего не стоит. Это не даст лишнего повода для торга, также не введёт в заблуждение покупателя. Некоторые специалисты по недвижимости уговаривают приобретать недвижимость более удобную для оформления, склоняя выбор в пользу скорости проведения сделки.
Внешний вид квартиры на фото должен совпадать с фотографией в объявлении, чтобы не произошёл новый анализ увиденного. Когда покупатель приезжает на просмотр, у него уже сложенное мнение. Любые несовпадение с ожиданиями заставляют усомниться в выборе. Потребуется дополнительное время на переосмысление.
Дополнительные траты для покупателя также заставляют его заново оценивать все обстоятельства. Аварийное состояние любых коммуникаций необходимо отремонтировать, а лучше заменить на новые, если не готовы уступать в цене. При этом замена Вам обойдётся, как правило, гораздо дешевле, чем дисконт.
Показ квартиры должен происходить без скопления посторонних людей и домашних питомцев. Аллергены, которые остаются легко устранимы, но вызывают подсознательный дискомфорт. Во время показа квартиры расскажите о соседях и о хороших с ними отношениях, о содействии коммунальных служб в экстренных ситуациях, если это не противоречит действительности. В день просмотра попросите уборщицу ещё раз помыть лестничные проёмы, если график уборки не совпал с днём просмотра, но это требуется. Первое впечатление складывается именно в подъезде, лифте.
Дисконтируйте грамотно. Не отказывайтесь от торга категорично. Расскажите о минусах конкурента Вашего района или дома, покажите его объявление и основываясь на объективных преимуществах уменьшите сумму торга до разумных пределов. Помните, что цена в экспозиции всегда другая, чем в договоре. В сентябре 2022 года дисконт на рынке достигал 30%, поскольку дефицит покупателей создал большую конкуренция, а предложений стало больше. Рынок недвижимости искусственно завысил стоимость квадратного метра в 2020 году с введением эскроу-счетов. Цена реальной сделки, по данным Сбера, дешевле на 7-10% от продажи в объявлениях.
Профессиональная юридическая проверка квартиры или объекта недвижимости
Онлайн-сервис юридической проверки недвижимости Logicdom проводит предпродажную проверку объектов. Мы готовим полноценный отчет о проверке.
Включены в отчёт:
- описательная часть;
- фотографии;
- сравнение объектов-конкурентов;
- анализ представленных документов и заключение юриста по безопасности в сфере недвижимости.
Юридическая проверка может быть экспресс или полная, с включением необходимых для вас отчетов.
Посмотреть стоимость проверки и варианты отчетов можно на странице Проверить квартиру на юридические пороки