К нам за проверкой квартиры на юридические пороки обратился клиент, назовем её - Алла. На выбор три подходящих квартиры, которые она утвердила, но решила их проверить. Как оказалось, не зря.
Заказ поступил сразу по трём видам отчёта для каждой из квартир:
- Экспресс-проверка – она же базовая проверка собственности.
- Проверка по стоимости - где мы сравниваем конкурентов и риск занижения/завышения.
- Оценка рисков по истории объекта – базовая проверка всех собственников и переходы прав собственности.
Алле показалось, что эти проверки наиболее точно смогут определить все подводные камни сделки.
Приняв заказ в работу, мы перезвонили Алле и объяснили, что не имеет смысла, на данном этапе, проверять недвижимость именно по этим видам отчётов. Оценка рисков по истории возможно и будет необходима, но не сейчас, а потому, зачем ей платить за то, что ей может и не пригодиться.
Выбрали только нужные проверки и приступили к работе
«Экспресс» и «Стоимость» выявили в трёх квартирах следующие риски.
В первом варианте:
Сложная история переходов прав от юридических лиц, одна из организаций банкрот, как выяснили – это подрядчик с которым рассчитались квартирой, который в свою очередь продал имущество другой организации, а та, в свою очередь, физическому лицу, который совершил сделку КП с конечным владельцем.
По словам собственника, копии документов имеются. Предстоит выяснить вероятность признания этой цепочки незаконной и оценить риск признания сделки незаконной.
Второй вариант был ещё более запутанный:
В паспорте имеется отметка о заключении брака, но, по словам продавца, давно в разводе. Данных о разделе имущества не имеется, предоставлять отказался, выходить на связь с бывшей супругой не имеет желания.
Собственник находится в базе должников УФССП, общая сумма более 600 тысяч рублей, но заявления о банкротстве не подавал, справку из БКИ предоставлять отказался;
Споров по имуществу не найдено, но были совпадения по наследственным спорам о чём мы, конечно же, сообщили Алле и отразили это в отчёте с рекомендацией выяснить о совпадениях. Собственник отказался пояснять, сообщив, что не знает о чём речь, предоставил договор о купле-продажи недвижимости за 2016 год. Выяснили, что предыдущее основание перехода права – наследство.
Третий вариант:
Простая история перехода прав, приватизация. Запросили документы о зарегистрированных и договор приватизации. В договоре участвовал только «продавец» без его членов семьи. Данные о зарегистрированных ранее показали, что три года назад выбыл гражданин с такой же фамилией, что и у собственника. Продавец пояснил, что это брат, но он давно не проживает с ними и был зарегистрирован для вида, а потом и вовсе снялся с регистрационного учёта. Долгов, обременений и других ограничений на не имелось. Обнаружили совпадения по картотеке дел в суде. Собственник пояснил, что это тот брат, который выбыл.
Исключаем варианты по вероятности оспаривания
Итак, три варианта и все три не без проблем, ничего удивительного. Но поскольку в третьем случае собственник охотно шёл на встречу и предоставлял документы, которых нам не хватало для заключения, решили остановиться на нём. Забегая вперёд скажу, что первый собственник квартиры также предоставлял все документы, но из практики мы понимаем, что проверка подобной цепочки, как правило, приводит к выводу о мнимых сделках. Более того, в цепочке имеется банкрот, что означает повышенный риск. Второй случай не стали брать вообще т.к. собственник очень остро воспринимал любые запросы и отказывался что-либо пояснять.
По третьей квартире осталось два вопроса:
- Куда выбыл член семьи.
- Был ли отказ от приватизации.
Устраняем остаток сомнений
Выяснили, что брат отбывает наказание за совершенное преступление. На второй вопрос нам не ответили, поскольку ни в администрации, при подписании договора, ни при регистрации не сказали о необходимости отказа (со слов продавца). Для подтверждения сведений мы рекомендовали Алле запросить сведения из архива. Выяснили, что было заявление о внесении изменений в договор социального найма жилого помещения в связи с исключением из состава членов семьи нанимателя гражданина.
Получается, что осталось проверить только отсутствие прав пользования жилым помещением. Да, по общим правилам право пользования утеряно, но может быть оспорено и восстановлено. Поэтому мы попросили собственника связаться с родственниками и узнать последнее место регистрации брата. Это оказалось не сложно и адрес нам очень быстро предоставили с подтверждающими документами.
Результат:
- Стоимость проверки – 6839 рублей.
- Экономия для Клиента 15600 рублей.
- Все рекомендации отразили в письменном виде.
- Сделка прошла успешно и безопасно.
Клиент остался доволен.
Вывод
Проверка недвижимости необходима в каждой сделке, ведь любая квартира имеет свою уникальную историю. В этом случае мы оценили вероятность рисков и избавили Аллу от сложного выбора, который мог стоить ей многих лет судебных разбирательств, а в худшем случае признания сделки недействительной. В отчёте описали все риски, дали правовые разъяснения и рекомендации, выполнив которые, Алла стала счастливой обладательницей замечательной квартиры без проблем.