Инвестиции в недвижимость и мифы

Деньги в "бетон"

Кто задавал себе вопрос куда вложить деньги – задумывались про инвестиции в недвижимость. Все слышали, что лучшие инвестиции – это золото, доллары и недвижимость. Точно знают про это только профессионалы рынков драгоценных металлов, валютных и недвижимости. Из опыта общения с представителями элитной «фауны» прослеживается, что самые успешные профессионалы не любят обсуждать эту сторону бизнеса и избегают разговоры о ней. А после этой статьи полетят камни и в Logicdom, и вот почему:

1. Инвестиции в недвижимость не сверхприбыльная ниша
2. Классические способы больше не работают
3. Инвестиционный рынок не терпит дилетантов
4. Инвестиционного бизнеса в сфере недвижимости нет среди среднего класса населения

Пассивный доход. Мечта начинающих инвесторов

Новичку трудно разобраться в нюансах инвестирования. Постулаты не сложные, относятся к любому инвестиционному проекту и звучат повсеместно. Первое правило гласит: рационализируй работу (20% усилий для достижения 80% результата); Второе – не вкладывай все деньги в один вид бизнеса; Третье – создавай резервный капитал при любых обстоятельствах. Принципов конечно же больше, но все они звучат обычно. У пассивного дохода они те же, что и у классического бизнеса. Он на столько же стабилен, как и классический бизнес при равных прочих условиях.

Что отличает пассивный доход с инвестиций в недвижимость от классического понимания инвестиций:

1. Соразмерность дохода капиталу;
2. Размер капитализации;
3. Риски.

Осознание, что полностью пассивного дохода не существует, приходит с первым инвестиционным опытом. В сфере недвижимости приходится всегда искать подходящий ликвидный объект, что занимает много времени и знаний, которые приходят постепенно. Даже сейчас Вы в попытках разобраться с инвестициями в недвижимость приобретаете опыт, но расплачиваетесь своим временем. Промежуточный вывод: пассивного дохода с огромной маржинальностью не существует.

Что нельзя делать начинающему инвестору в недвижимость:

— Равняться на успешных игроков;

— Инвестировать из "финансовой подушки".

Две самые распространенные ошибки. В отличие от классического подхода финансовых инструментов рынок недвижимости не столь волатилен. Потерять всё до копейки здесь крайне трудно, поскольку недвижимость очень консервативна в своем рыночном поведении. Здесь нет резкого обвала и пикирующего подъёма, только плавные отклонения в коридоре инфляционного диапазона. Финансовая подушка пригождается тогда, когда совсем не ожидаешь провала. Например, для устранения финансовых разрывов по вине арендатора (залив соседей или односторонний отказ от платы). Равнять свои инвестиции с чужим портфелем и вовсе бессмысленно, слишком много неизвестных факторов, которые могут привести к ещё более плачевной ситуации.

Доход

Прощайтесь с мечтами о миллионах долларов, которые потекут к Вам рекой! Речь пойдёт о реальности. Классическое представление инвестиционного дохода от недвижимого имущества выглядит как покупка объекта и его последующего удорожания. Миф основан в период 1990-95х, тогда это был не миф, а результат образовавшейся свободной денежной массы и возможность оформления в собственность квартир, которые выдавались государством за трудовые достижения. Закон формирования цены от спроса эмпирический, что и создало благоприятные условия для резкого повышения стоимости квадратного метра. Обострение плачевной экономической ситуации в стране подогрело спрос на недвижимость в ожидании дефолта (1998 год). Свободные денежные средства были компенсированы в «бетонных» сделках, аккумуляция денег ещё больше спровоцировало кризис недостатком финансов, обесценивание денег укрепило понятие надёжности «инвестиций» в недвижимость. Именно это понятие используется сейчас большинством граждан, а не финансовый инструментарий, как его принято считать среди профессионалов. Отсюда и неприязнь профессиональных участников к словосочетанию «инвестиции в недвижимость». В настоящий момент любые инвестиции в недвижимость не приносят и 30 % годовых. Классические методы покупки с целью дальнейшей продажи и вовсе колеблются на отметке около 15%, при условии правильной оценке ликвидности для скорого выхода из проекта. Официальная статистика говорит нам о уровне инфляции на отметке 3,67% за сентябрь 2020 года, действительная отметка рынка недвижимости составляет около 6,5% в год, именно в таком диапазоне и штормит рынок жилья. Индекс реальной инфляции (ИРИ по данным TRJ) составил в этом году 19,54%, что подтверждает консервативность недвижимого фонда к росту или падению цен.

Средний показатель инфляции РОССТАТ — 13,32%

Проблематика и решение

Стимулирования и пропаганда государства не приводит к значительному увеличению ВВП за счет недвижимости, что могло бы увеличить уровень заработной платы. Закредитованность населения ведет к упадку потребительской способности, что сильно сдерживает рынок от компенсационного роста. Снижение ипотечного процента привело к необоснованному ажиотажу покупателей, что было использовано застройщиками себе во благо, а счет эскроу, призванный сдерживать количество «обманутых дольщиков», повысил и экономически обосновал конечную цену объектов. Единственная возможность приобретения жилья для подавляющего большинства граждан – ипотечное кредитование, ставка по которому регулируется ЦБ РФ в зависимости от экономических нужд государства. Промежуточный вывод: недостаточный объем свободной финансовой массы граждан и регуляторное воздействие на конечную стоимость недвижимого имущества создают условия для прогнозируемого повышения цен на квадратный метр в рамках инфляционного вздутия.

Ошибки инвестиций в недвижимость

При инвестировании 6500000 рублей на низкой стадии строительства получаем 3,5% прибыли (срок строительства – 3 года, инфляция – 6%, повышение цен от стадии строительства -30%, конечная цена во вторичном сегменте – 8500000 рублей).

Ещё одна ошибка, связанная с недостаточной осведомленностью и правовым нигилизмом граждан. Покупка недвижимости и перепланировка для разделения полезной площади объекта. Огромное множество «инфоциган» учат, как превратить «однушку» в «двушку» и сдавать по цене вдвое выше рыночного арендного уровня среди подобных объектов. Подобная перепланировка в 90% случаях незаконна, а стоимость проведения мероприятий по узакониванию около одного миллиона рублей и выше, зависит от особенностей объекта. Из-за меньшей площади отдельно сдаваемых помещений сверхприбыль составляет + 40% к классической арендной стоимости по уровню субъекта. Не учитывается в данной схеме заработка всё, от рассчитанных стандартных мощностей электропроводки, до несоответствия пожарным нормам безопасности и незаконного переноса мокрых точек. В том числе не берётся во внимание и налоговая база, которая рассчитывается от полезной площади, что, при её увеличении, преследуется УК РФ.

Бесплатный сыр — путь к "крысиным бегам"

Начинающий инвестор, в попытках реализовать свои инвестиционный проекты и разобраться в их тонкостях, изучает просторы Ютуба, в котором кишат манящие успехом зазывающие видеоролики, большинство которых построены на таких бестселлерах как «Богатый папа, бедный папа», «Квадрант денежного потока», «8 уроков лидерства», «Прощайте, крысиные бега». Автором этих книг является очень известный бизнес-тренер Роберт Кийосаки, который построил выдающийся, доходный бизнес основанный на прибыли от недвижимости. Не стоит удивляться, ведь то, что работает «заграницей» может не подчиняться законам российских реалий. Так, вместо ипотечной ставки в 1,5 -2 %, а зачастую и отрицательных показателях, вполне не сложно представить рабочую схему с маржинальностью около 2% от оборота. Сложнее представить такую же доходность при ипотечной ставке 6,5%. В этом и заключается парадокс коуч тренеров. Рассказывая абсолютно рабочие схемы в бесплатном доступе все без исключения погружены в бизнес процесс инвестиционной деятельности, тонкости которой раскрывают в частных тренингах и менторстве. Не тешьтесь надеждами, подобные услуги очень дорогое удовольствие, а процесс обучения схож с частицей Шрёдингера (и есть и нет одновременно). Без практики все знания превращаются в пустоту, практикуя – раскрываются новые нюансы, которые не относились к программе обучения.

Куда инвестировать?

В коммерческую недвижимость, покупка новостроек в Москве, вторичный рынок жилья, гаражный, гостиничный, субарендный бизнесы, инвестиции в строительство! Любое направление может быть прибыльным при правильном подходе. В каждом свои тонкости и подводные камни, каждый требует большого количества времени и огромного опытного знания. Некоторые виды бизнесов можно комбинировать, например, коммерческая недвижимость и субарендный/прямая аренда. В таком варианте строиться он будет на качественных геомаркетинговых исследованиях, аудите спроса и предложений «конкурентов», математических расчетах с основами теории вероятности и закономерностях. Вам придется выделить несколько сотен часов для исследований и усвоения теории, затем применить всё на практике, что обычно у профессионалов занимает около 3-6 месяцев. Можно воспользоваться полезным сервисом “умный подбор недвижимости“, который работает на базе подбора коммерческой недвижимости, но приемлем и для физических лиц.

При подсчете прибыли нельзя забывать о индексе повышения цен, поскольку реальный рост этого показателя официально, согласно информации газета.ру, составит порядка 10%.

Несомненный плюс

Вложить деньги в недвижимость и остаться с долгами можно только в одном случае, если инвестировать в недвижимость с помощью ипотечного плеча или вкладывать деньги в чрезмерно рискованные проекты. Конец 2020 года показал, что стратегия застройщиков изменилась, банковские проценты по депозитам близки к отрицательным, а значит стоит вкладываться в недвижимость лишь в случае действительно долгосрочных и нужных потребителю концепций. Вклад в недвижимую собственность не способен обесцениться до нуля без дополнительных издержек и долговых обязательств.