Как самостоятельно продать квартиру

Краткая пошаговая инструкция по быстрой продаже квартиры.

Оглавление инструкции

• Список необходимых документов.
• Деперсонализация.
• Цена.
• Товарный вид.
• Фото.
• Экспозиция.
• Готовый пакет документов.

Важные документы

• Выписка из ЕГРН.
• Документ-основание приобретения права собственности (ДКП или иной документ, подтверждающий законность перехода титула).

Это может быть договор:

• приватизации;
• купли-продажи;
• ДДУ;
• справка о пае;
• акт приема-передачи;
• дарения;
• ренты;
• свидетельство о наследстве (в случае наследования).

Нужно собрать документы до появления первого покупателя. Вы сам себе риелтор и продаёте квартиру самостоятельно, профессионалами рынка потребуют от Вас предоставить копии для проверка недвижимости на юридические пороки.

Освободитесь от хлама

Найдите место для хранения лишних вещей, гараж, дача, арендные помещения для хранения вещей. Перевезите всё, что больше баскетбольного мяча, избавив квартиру от захламленности. Очень важно деперсонализировать объект. Как это сделать правильно и быстро читайте в нашей статье как быстро продать квартиру

Определите стоимость

Цена напрямую влияет на ликвидность объекта, поэтому определитесь сколько времени в запасе. Цель продажи важна в построении диалога с агентами и прямыми покупателями. Она указывает на возможность уступить в стоимости и срочности (переезд, развод, смена города и т.п.).

Есть четыре способа определения рынка:

1. Выставить по среднему показателю сайтов.
2. Выставить «кому надо, тот купит».
3. Определить границы рынка самостоятельно.
4. Заказать бесплатный отчет онлайн в разделе экспертиза.

Оцените конкурентов

1. По цене.
2. Времени в экспозиции.
3. Средней стоимости сделки.
4. Качеству постройки, обслуживания.
5. Качеству объявлений.

Товарный вид

Это может быть хорошая уборка или мелкий ремонт, но привести продаваемую собственность в товарный вид необходимо. У потенциального покупателя глаз не будет цепляться за всякую ерунду, а сосредоточится на главном – качественных характеристиках жилья.

Без лишнего усердия, не нужен дорогой ремонт, вы не знаете кто хочет купить Вашу недвижимость. Всё, что болтается, скрипит, мешает – клеим, ремонтируем, выбрасываем. Затраты на дорогой косметический ремонт не окупятся.

Мебель, крупная бытовая техника, если вы готовы ее оставить и она имеет ценность, будет бонусом. При самостоятельной продаже квартиры необходимо объективно оценить ценность мебели и выбросить всё, что мешает воображению.

Фотосессия квартиры

Качественные фотографии ОБЯЗАТЕЛЬНЫ! Что не обязательно, это профессиональная фототехника. Сделайте перестановку в пользу увеличения площади. Меньше личных вещей в кадре. Вид из окон нужно фотографировать, если видовые характеристики объективно привлекают, а не нравятся лично Вам. В самостоятельной продаже нужно уметь абстрагироваться и смотреть на вещи глазами покупателя, а он покупает квадратные метры, которые ему нужно правильно показать.

Фотографировать можно на телефон:

1. Включить всё имеющееся освещение.
2. Настроить экспозицию в стороннем приложении для смартфонов (иначе получится слишком тёмное изображение).
3. Фотографировать из самых дальних точек комнаты.
4. Перед съёмкой протрите объектив телефона.

Можно воспользоваться программами обработки изображений, не злоупотребляя осветлением.

Объявление о продаже

При экспозиции указывайте только сухие факты. Описывайте объект, а не делитесь эмоциями. Сравните свой текст с профессиональными продавцами крупнейших агентств.

• Укажите о замене стояков воды, канализации, отопления.
• Готовность к сделке и переезду.
• Расстояние до общественного транспорта, магазина, школ, поликлиника, дет.садов, площадок.
• Приватность прилегающей территории (если имеется ограждения, охрана, видеонаблюдение).
• Укажите на дополнительные помещения (кладовая, машиноместо, погреб и т.д.).
• Сообщите о готовности документов для сделки.

Пакет документов

• Выписка из ЕГРН. Выписки бывают двух видов: краткая – об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости и расширенная.
• ЕЖД (форма 9).
• Кадастровый или технический план.
• Копия паспортов всех зарегистрированных.
• Свидетельство о заключении брака/расторжении.
• Нотариально удостоверенное согласие супруга/супруги.
• Заключение органов опеки или подтверждение собственности на ребенка в другом жилье.
• Справка ПНД, НД, готовность повторного обращения в присутствии покупателя.

Эти документы должен попросить у Вас покупатель, если он заботится о юридической чистоте. А также они понадобятся при переходе прав собственности. Вы решили самостоятельно продать квартиру, действуйте как профессионал.

Как быстро продать квартиру

Срок продажи зависит от:

• Подготовки квартиры к продаже.
• Правильной оценки объекта.
• Цены в экспозиции.
• Релевантности содержимого текста к недвижимости.
• Размещении объявления.
• Готовности пакета необходимых документов.
• Умения договариваться о цене.

Приведение квартиры в товарный вид

Существует подробная инструкция о предпродажной подготовке к продаже под названием «Home Staging» придуманной ещё в 1970 году. С тех пор глобально ничего не изменилось, т.к. основана она на психологии. Суть её в том, чтобы презентовать квартиру в максимально обезличенном виде, близком к тому, что мы показываем на фотографии в объявлении. Вот несколько правил:

1. Всё, что меньше баскетбольного мяча (картины, рамки с фотографиями, магнитики на холодильнике и т.д.) вывезти из квартиры. Идеально – снять небольшой гараж или кладовку для временного хранения «хлама». Всё, что касается Вас и Вашего представления о красоте в виде детских рисунков и прочих поделок или Ваших воспоминаний, с точки зрения технологий продаж – «Хлам». Нет возможности вывезти, упакуйте в коробки. Это создаст впечатление готовности к быстрому освобождению квартиры. Помните, что коробки создают дискомфорт покупателю и мешают ему фантазировать о своём будущем в новой квартире, а именно этот эффект мы хотим достичь.
2. Увеличить визуальную площадь продаваемой квартиры. Все предметы интерьера, которые создают для Вас удобства, кресло-качалка, письменный стол, старый шкаф, тумбы и др. крадут квадратные метры. Правило 30 дней гласит, всё что можно не использовать – вывести, всё без чего объективно нельзя обойтись, обеденный стол, спальная кровать и прочие ежедневно используемые вещи расставить таким образом, чтобы создать эффект большего пространства, даже если это Вам создает неудобства. Покупают не мебель, а квадратные метры.
3. Создать настроение светлого будущего. Замените все перегоревшие лампочки. Во первых это осветлит жилую площадь, во вторых подтвердит исправность электрики на подсознательном уровне. Лампочки должны быть не менее 4500 К (дневной свет), желтый оттенок говорит о ветхости. Всё, что крадёт объём, например черные занавески, снять. Если возможно быстро перекрасить стены без серьёзных материальных затрат – красим в белый. Белый цвет даёт свободу фантазии. Именно поэтому застройщики часто продают новостройки с отделкой «White box». Элементы декора, такие как плед на кровать или скатерть, только тёплых тонов.

Цель мероприятий – создать деперсонализацию, а не уют. Заставив покупателя представить себя в комнате, Вы сможете быстро продать квартиру.

Как оценить квартиру

Что нужно знать при оценке:

1. Стоимость в объявлениях не указывает на цену сделки, а говорит о степени жадности продавца. Обращайте внимание на дату размещения, не на сумму «хотелок». Следите за изменением цены у ведущих агентств.

2. Узнайте о реальных сделках. Без специальных инструментов не обойтись. Сервис «Сбер-недвижимость» предоставляет информацию о проведенных ими сделках. Стоит запрос около 100 рублей. Так можно узнать настоящую стоимость квартир Ваших «конкурентов». Это важно, потому как при размещении объявления Вам предстоит бороться с поисковыми системами, которые ранжируют выдачу по фильтрам. В итоге объявление может вовсе не показываться желающим приобрести новое имущество. Рассчитайте среднюю стоимость по сделкам за одинаковые лоты. Узнаете сколько стоит Ваш объект без подробных дополнительных характеристик (см.п.4)

3. Исследуйте рынок. Изучите все объявления близких по району, а иногда и городу. Почему? Нужно знать плюсы и минусы в тот момент, когда Вам скажут, что в соседнем доме дешевле и ремонт свежее. Изучив район конкурирующих продавцов сможете рассказать о минусах именно того предложения, о котором идет речь. Тем самым развеете сомнения и уменьшите список претендентов к покупке. Часто приходится ездить и звонить, но это даёт дополнительную информацию, например, отсутствуют нужные для сделки документы или есть не участвующие в приватизации лица, а может быть просто во дворе «вечный бардак». Больше информации – боле шансов усомниться в качестве выбора. Сказав об этом потенциальному покупателю Вы посеете в нём сомнение, которое только усилится, если он лично поедет туда и посмотрит в живую. Владение информацией даст Вам значительную фору и ускорит принятие решения о приобретении.

4. Опишите достоинства и недостатки своего жилья. Необязательно это делать в объявлении, если минусы не слишком очевидны, но в случае существенного недостатка учитывайте их при оценке. Всегда можно из изъянов сделать выгодное предложение. Железная дорога под окном, значит стоимость ниже, а дешевле – это уже хорошо. Ведь кому-то нужно именно дешевле, он готов мириться с шумом поездов/

Релевантность содержимого

Не думайте, что чем красочнее и изящнее Вы опишите подготовленную к продаже собственность, тем быстрее Вы её продадите. Это заблуждение. Рынок недвижимости так устроен, что спрос на недвижимость есть. Люди ищут то, что хотят купить, а не то, что Вы хотите продать. Если человек выбрал Ваше объявление, значит он заинтересовался именно тем, что описано в содержании и в процессе осмотра хочет увидеть именно то, о чем сформировалось его представление. Есть существенные недостатки, укажите, есть явные объективные преимущества перед другими, напишите. Не надо описывать Ваше видение ситуации. Описание воспринимается у всех по-разному, поэтому стоит придерживаться безусловных фактов.

Как презентовать квартиру, чтобы продать быстро

Вы уже читали другие объявления и видели чем они отличается, как описывают профессионалы и как смешно после этого выглядят описания частников. Чтобы не оказаться в числе «смешных» нужно:

• Выписать объявления крупных агентств по недвижимости, чем больше, тем лучше.
• Подставить Ваши данные в текст, не злоупотребляя терминами.
• Укажите на готовность документов и сроках выезда после сделки.

НЕЛЬЗЯ указывать полный перечень проведенных или предстоящих ремонтных работ. Постарайтесь выразить это ценой объявления о продаже квартиры.

Вы знакомы с правилами «Home staging» и выполнили всё перечисленное, теперь поговорим о технике фотографирования объектов недвижимости. Фотографировать можно на телефон и большинство агентов так и делает, если есть профессиональное оборудование здорово, но это не сильно повлияет на результат, цель быстро продать квартиру и оправдать ожидания покупателя.

1. Перед использованием очистите объектив мягкой тканью. Не поверите, но качество, особенно на телефонах, резко возрастет. Протрите пыль или сделайте влажную уборку, это придаст свежести и четкости картинке (элементарная физика). Расположите предметы, которые не удалось убрать, так, чтобы они не отвлекали и не создавали на себе акцент. Часто специалисты при фотографировании вовсе передвигают мебель с места на место.
2. Делайте снимки с верхних точек (почти от потолка) по диагонали и естественные восприятию, никаких объективов «рыбий глаз» с эффектом «глобуса». Желательно делать несколько фотографий с каждого угла в нескольких вариантах (по высоте).

Свет играет огромное значение для среднего срока в экспозиции и пренебрежение им может перечеркнуть труды обезличивания. Меньше кликов – меньше шансов продать. Чтобы получились светлые фотографии нужно включить везде свет и заблокировать экспозицию и баланс белого на своём смартфоне. Сделать это можно скачав специальные программы для своей операционной системы. Самая распространенная бесплатная для android это OpenCamera, для iOS – VSCO cam. Не злоупотребляйте отбеливанием при обработке фотографий, но и следите, чтобы не было затемнений. Обработать фотографию можно в редакторе, но так получается не слишком естественно, требуется сноровка, плюс к тому, при осмотре будет совсем другое впечатление, что допускать категорически непозволительно. Вы продаете не кота в мешке, а объект пристального изучения и испортив впечатление уже не сможете восстановить доверие, про вашу квартиру просто перестанут думать как о потенциальном варианте, останется чувство обмана. Для этого, в том числе, Вы покупали нужной температуры освещение. Светло и чисто как на фото – спокойствие и доверие!

Размещайте объявление о продаже везде. Используйте всю мощь рекламного продвижения и все возможные ресурсы. Почему профессионалы пользуются платным продвижением рассказывать не стоит.

Поговорим о сервисах.

ТОП 16 сервисов продажи недвижимости

www.cian.ru – лидер онлайн-недвижимости
www.avito.ru – не нуждается в представлении
www.domofond.ru – еще один лидирующий сайт.
www.domclick.ru – входит в группу компаний «Сбер», имеет возможность подачи заявки на ипотеку в «Сбер Банк»
www.move.ru – количество объявлений более 130 тыс..
www.mirkvartir.ru – федеральный портал при поддержке Российской Гильдии Риэлторов (РГР).
www.realty.mail.ru – от компании Mail.ru Group.
www.kvadroom.ru – работает с 2005 года.
www.restate.ru – проект создан в 2004 году.
www.mlsn.ru – региональный сервис.
www.ribri.ru – бесплатная доска объявлений без предварительной регистрации.
www.realty.yandex.ru – проект от Яндекс.
www.youla.ru – входит в группу компаний Mail.ru Group.
www.irr.ru/real-estate – сервис ООО «Пронто Медиа Холдинг» он же «Из рук в руки».
www.n1.ru – на рынке недвижимости 21 год.
www.russia.dorus.ru – доска бесплатных объявлений с большим количеством разделов, в том числе и недвижимость.

У каждого из этих сервисов есть свои пользователи, которые привыкли пользоваться каким-то одним или двумя ресурсами. Гадать где именно обитает потенциальный покупатель не стоит. Просто разместите своё объявление везде, скопировав текст в редактор, чтобы не перепечатывать всё заново. Регулярно проверяйте личный кабинет и следите за отображением информации о продаже. Не скупитесь продлевать размещение, если это требуется. Вы всё сделали для того, чтобы Ваши продажи ускорились и не потеряете огромных денег за размещение.

Для размещения объекта по всем доскам можете воспользоваться профессиональной программой. У многих из них есть пробные периоды действия.

Готовьте документы заранее

Укажите о готовности документов в объявлении, сделайте копии, подготовьте к показу.

Это говорит о намерении продать, а не попытке узнать цену и попробовать «попродавать», что заинтересует не только покупателя частника, но и профессионального участника рынка, который будет более охотно предлагать своим клиентам Вашу квартиру. Придётся работать с агентами, через них совершаются более 90% всех сделок. О том какие документы нужно подготовить смотрите в другой нашей статье «Продаём квартиру самостоятельно». Ещё одна пошаговая инструкция, в кратком содержании “как самостоятельно продать квартиру“.

Для размещения объекта по всем доскам можете воспользоваться профессиональной программой. У многих из них есть пробные периоды действия.

Договаривайтесь о цене

Не торгуйтесь из головы, всегда найдется более опытный в этом деле человек.

Вы научились правильно оценивать своё имущество, знаете сильные и слабые стороны и готовы уступить столько, сколько этого требует рынок, а не покупатель. Есть две стратегии продаж, которыми изящно пользуются риелторы. Одна из них аукционная система. Требует умения повышать цену и создавать ажиотаж вокруг предложения. Другая работает от спроса по цене. И Первая и вторая могут работать в связке. Разберём пошагово.

Размещая на доске объявление Вы указываете максимальную желаемую стоимость, а затем снижаете её до адекватной цены постепенно. Плюсы: узнаете готовность покупателя к сделке по верхней границе ценового диапазона. Минусы: из-за многочисленных звонков агентств можно не различить реальный спрос от фейка. Звонков будет много в первую неделю, т.к. специалистами установлена рассылка по параметрам. Количество звонков уменьшится со второй недели – сбавляете аппетиты до стабильного количества интересантов. Такая стратегия подходит для быстрого определения цены, но не для быстрой продажи, обычно пользуется менеджерами компаний. Не тратьте своё время, наша цель быстро продать. Устанавливайте цену чуть ниже экспозиции, но лишь для поисковых роботов. Аргументируя цену достоинствами и делайте скидку только «из–за недостатков» до реальной стоимости. Назначайте просмотры в один день и торгуйтесь на повышения за счет количества интересующихся. Минусы: требуется опыт в проведении подобных мероприятий. Достоинство: покупатели видят соответствие предлагаемого и не задают много вопросов, торопясь из-за количество желающих посмотреть.

Помните главное, что скорость в продаже квартиры зависит от ликвидности объекта, а ликвидность складывается из цены. Правильно определить цену задача номер один, все остальное лишь увеличивает шанс на сделку с минимальным количеством просмотров. Назначайте просмотр оперативно или в один день с промежутком в 15-30 минут

Во время просмотра:

• Не грубите и создайте нейтральное отношение к себе.
• Рассказывайте только о квартире, не навязывайте личные разговоры.
• Выведите животных, у многих аллергия.
• Купите бахилы, хороший тон приходить со своими.
• Расскажите о причинах продажи без личных драм.
• Укажите на готовность выйти на сделку в сжатые сроки.
• Спросите о вариантах альтернативы выбора.
• Огласите достоинства и недостатки, указав на конкурентов с изъянами.
• Поинтересуйтесь о готовности к сделке и финансировании (ипотека или накопления).
• Уточните, когда люди начали свои поиски и есть ли ограничения в сроках (реальная готовность купить наступает ориентировочно через 4 месяца интенсивных поисков).