Пн-Пт, с 10:00 до 20:00
Заказать звонок

Продажа квартиры с материнским капиталом. Скрытые риски

Материнский капитал стал постоянным атрибутом сделок с недвижимостью в семьях с детьми. Проблема перехода прав от продавца к покупателю квартиры, где использовался материнский капитал, встала достаточно остро, поскольку не все владельцы сертификатов исполняют предписания ПФР.

Согласно Постановлению Правительства РФ от 12 декабря 2007 г. N 862 "О Правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий" п. 15.1 Правил направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, срок для оформления общей собственности 6 месяцев. Таким образом, выделение долей происходит не в момент использования, а с отсрочкой в исполнении.

Несмотря на прямую обязанность, случаи пропуска шестимесячного срока для надлежащего оформления собственности не редкость. Что и приводит к весьма серьёзным последствиям как для продавцов недвижимости, так и для покупателей, при этом последние рискуют больше.

Контролирующие органы

Контроль за исполнением правильного и своевременного оформления возлагается на органы прокуратуры, ПФР и опеку. Но почему соглашение не исполняется?

Прокуратура уполномочена возбуждать уголовные дела и обращаться в суд с иском и обвинением.

Пенсионный фонд может направлять уведомления о необходимости совершить регистрационные действия, в некоторых случаях обратиться в судебные органы для этого.

Органы опеки и попечительства следят за ущемлением прав несовершеннолетних.

Все инстанции наделены правом обращения в суд при обнаружении несоответствия законных интересов и законодательных норм, но своевременно установить факт и предотвратить незаконную сделку не всегда получается. А потому и запросов «Как узнать использовался ли материнский капитал» становится только больше.

Какие последствия на практике

Семья покупает квартиру в ипотеку с использованием государственной поддержки, банк не разрешает выделить доли до погашения задолженности. Дети регистрируются в другой жилой площади, квартира выставляется на продажу без зарегистрированных в ней несовершеннолетних лиц. Далее погашается кредит, снимается обременение и в результате чистая продажа. В лучшем случае приостановка регистрационных действий на стадии регистрации перехода прав. В худшем – признания сделки незаконной и возврат квартиры продавцу и денежных средств покупателю. Получит приобретатель эти деньги или нет зависит от порядочности продавцов и их материального положения. При этом суд может отказать в признании Покупателя добросовестным. В случае отсутствия необходимой суммы у продавца новому «недобросовестному» экс-собственнику государственная компенсация не положена.

Как проверить использовался материнский капитал или нет

Если владелец квартиры не скрывает, что у него есть дети или прямо об этом сказал (возможно не проживает совместно), то процесс получения информации простой. Продавец обращается в Пенсионный фонд по месту регистрации и запрашивает справку о состоянии счёта. Такая справка готовится до 5 рабочих дней. Второй способ – менее надёжный, но не сказать о нём не имеем права. Получить сведения в режиме онлайн на сайте ПФР, для этого необходимо зайти через официальный портал Госуслуг. Этот способ не признаётся судом в качестве надлежащего доказательства, поэтому мы не рекомендуем его использовать. Но если Продавец не опасается за юридическую чистоту недвижимости, данный способ вполне применим.

Если продавец утаил использование материнского капитала, то можно усмотреть косвенные признаки, которые укажут на возможность использования такой меры финансовой поддержки.

Вот документы, которые помогут это выявить:

  • Договор купли-продажи квартиры - в некоторых случаях такая информация обязательна при регистрации квартиры;
  • Справка о состоянии брака (о гражданском состоянии) – выдаётся органом ЗАГСа. Есть нюанс, если ребёнок не зарегистрирован по месту проживания родителя и родился на территории иного ведомства (районного отделения ЗАГС) в котором выдаётся справка, информации о детях не будет;

Если информации о детях нет, в паспорте нет соответствующей записи, но в ходе проверки имеются другие косвенные сведения о имеющихся детях, например, задолженности по алиментам или судебное решение об определении места жительства детей и установить данный факт не представляется возможным – варианта два:

  1. Отказаться от покупки такой квартиры - сделка может быть признана недействительной
  2. Попросить нотариально заверенную справку о не состоянии в браке и об отсутствии детей. Однако в таком случае, для защиты, Вам всё же придётся воспользоваться услугами юриста, который составит Вам письменное заключение об исследовании данных фактов. Любое совпадение, которое может противоречить данной справке, будет расцениваться судом как доказательство, указывающее на несоответствие принципам надлежащей осмотрительности и привести к признанию недобросовестности.

Как выделить доли при использовании материнского капитала

Если сведений в выписке ЕГРН нет, но капитал использован – нужно это оформить надлежащим образом.

На практике детям выделяют минимальные доли для облегчения последующих взаимодействий с органами опеки. Соразмерно размера использованного капитала и стоимости квартиры. Выделить доли можно через МФЦ.

Для этого потребуется пакет документов:

  • Соглашение в 3-х экземплярах – скачать образец в нашей группе VK.
  • Паспорта родителей.
  • Свидетельства о рождении детей.
  • Свидетельство о браке/разводе.
  • Документ права собственности.
  • Квитанция об оплате государственной пошлины на каждого члена семьи (сумма делится равномерно между будущими владельцами квартиры).

Заявление в пенсионный фонд – оформляется перед обращением в МФЦ

Соглашение о выделении долей с 2022 года не заверяется нотариусом.

ЛогикДом является партнёром резидентов Сколково, сотрудничаем с ведущими банками РФ, лучшими представители бизнеса IT-технологий и Застройщиками
Государственные структуры
Банки
Застройщики
ИТ компании

Онлайн-проверка недвижимости

Диагностическая карта объекта недвижимости выявляет основные юридические риски квартиры на основании выписки из ЕГРН и отображает общий уровень безопасности.

Позволяет определиться с выбором объекта на стадии подбора недвижимости.

Отправьте заявку для согласования даты и времени
Отправляя форму вы даете разрешение на обработку персональных данных и соглашаетесь с Политикой конфиденциальности
Заказать
звонок
Нажимая кнопку «Отправить» вы даете согласие на обработку персональных данных в соответствии с Политикой конфиденциальности